Son dönemde yen’in değer kaybetmesi nedeniyle yurtdışında yaşayan veya yabancı uyruklu kişilerin Japonya’da gayrimenkul satın alma vakalarında artış yaşanıyor.

İnsanlar yatırım veya kişisel kullanım gibi çeşitli amaçlarla mülk satın alabilirler, ancak bazı kişiler “Mülk nasıl satın alınır bilmiyorum” veya “Karmaşık prosedürler var mı?” gibi sorular veya endişeler yaşayabilirler.

Bu nedenle bu sefer Japonya’da gayrimenkul satın almak isteyen yurt dışında yaşayan veya yabancı uyruklu kişilerin dikkat etmesi gereken hususlar, maliyetler ve prosedürler hakkında detaylı bilgileri derledik. Lütfen devam etmeden önce önceden kontrol edin ve aklınıza takılan tüm soru ve endişeleri giderin.

Yurt dışında yaşayanlar veya yabancı uyruklular Japonya’da gayrimenkul satın alabilir mi?

Japonya’da gayrimenkul satın alma konusunda yasal bir kısıtlama bulunmamaktadır.

Ayrıca, toprak mülkiyeti konusunda herhangi bir kısıtlama bulunmadığından, yurtdışında yaşayan veya yabancı uyruklu kişiler de Japonya’da gayrimenkul satın alabilirler.

Satın aldığınız gayrimenkulü dilediğiniz gibi alıp satabilir, miras veya hibe olarak bırakabilirsiniz.

Ancak Japonya’da gayrimenkul satın aldığınızda “satın alma vergisi” ve “sabit emlak vergisi” gibi vergilere tabi olacağınızı unutmayın.

Japonya’da mülk satın alırken bilmeniz gereken 7 şey

Yurt dışında yaşayan veya yabancı uyruklu kişilerin Japonya’da gayrimenkul satın almaları durumunda, Japonların gayrimenkul satın almalarından farklı prosedürler ve maliyetler söz konusudur. İşte özellikle dikkat etmeniz gereken yedi noktayı sizler için derledik.

1. Japonya’daki gayrimenkul işlemleri ve gayrimenkul bilgileri hakkında

Japonya’da gayrimenkul alım satımında, gayrimenkul şirketi aracılık yaparak işlemde herhangi bir sorun yaşanmasını önlüyor.

Emlak bilgilerini internet üzerinden arayabilirsiniz ancak bilgilerin çoğunun Japonca görüntülendiğini unutmayın.

Bazı web siteleri yurtdışındaki kişilere İngilizce veya Çince bilgi bile sunabiliyor; dolayısıyla Japoncanız yeterli değilse, bilgi toplamak için bu araçları kullanmak iyi bir fikir olabilir.

Ayrıca, yurtdışında yaşayan yabancıların Japonya’da gayrimenkul satın almak için gerekli belgeler ve para gönderme yöntemleri Japonlardan farklıdır. Bu nedenle yabancılarla gayrimenkul işlemlerinde oldukça deneyimli bir emlak şirketi bulmanız iyi bir fikir olacaktır.

2.Gayrimenkul satın alma prosedürü

Yurt dışında yaşayan veya yabancı uyruklu kişilerin Japonya’da gayrimenkul satın alma süreci şu şekildedir:

1. Gayrimenkul arayın
İhtiyaçlarınıza uygun mülkü bulun.

② Mülkü inceleyin ve “Satın Alma Belgesi” sunun
Eğer hoşunuza giden bir ev bulursanız, önceden evi inceleyip tüm detaylarını kontrol etmeye çalışın.
Satın almaya karar verdiğinizde sizden “Satın Alma Belgesi” sunmanız istenecektir.

③Ödeme yöntemini onaylayın
Ödeme yöntemini konuşup kararlaştıracağız. Eğer konut kredisi başvurusunda bulunuyorsanız, kredi başvuru sürecine geçeceksiniz.

④Önemli hususların açıklanmasını sağlayın
Mülkiyetin genel görünümü, haklar ve çıkarlar, satış sözleşmesinin feshi durumunda şartlar ve koşullar dahil olmak üzere önemli hususlar hakkında açıklama yapılacaktır.

⑤ “Önemli Bilgiler Açıklama Dokümanı”nın içeriğinde herhangi bir sorun yoksa “Satış Sözleşmesi”ni
imzalayabilirsiniz . Bu dönemde gayrimenkul satın alma bedelinin yaklaşık %10 ila %20’si oranında bir peşinat ödenmesi yaygındır.

⑥Ödeme ve kayıt
Gayrimenkul satın alımı için gerekli para tahsil edilecek ve mülk tescil edilecektir (mülkün mülkiyetinin size devredildiğinin resmi belgelere kaydedilmesi süreci).

⑦ Maliye Bakanlığına bildirim (Yabancı uyruklular için)
Gayrimenkul satın alımını, gayrimenkulün edinildiği tarihten itibaren 20 gün içinde Maliye Bakanlığına bildirin.

3. Gayrimenkul satın alırken ortaya çıkan maliyetler

Yurt dışında ikamet ediyorsanız veya yabancı uyrukluysanız ve Japonya’da gayrimenkul satın almak istiyorsanız, aşağıdaki masrafları ödemeniz gerekecektir.

4. Gayrimenkul satın alırken hazırlanması gereken belgeler

Japonya’da gayrimenkul satın alırken gerekli belgeler şunlardır:

・İmzalı sertifika
・Fotoğraflı kimlik
・Şirket tescil belgesinin onaylı kopyası (eğer şirket ise)

Satın almak istediğiniz gayrimenkule ve uyruğunuza göre gerekli belgeler değişiklik gösterebilir, bu nedenle lütfen ayrıntılar için satın almak istediğiniz gayrimenkulün yönetim şirketine danışın.

5. Konut kredileri hakkında

Gayrimenkul satın alırken konut kredisi almak yaygın bir uygulamadır, ancak Japonya’da daimi ikametgahınız yoksa Japonya’daki bir finans kuruluşundan kredi almanız zor olacaktır. Muhtemelen Japonya’da şubesi bulunan kendi ülkenizdeki bir finans kuruluşunu veya yabancı bir banka dışı kuruluşu kullanmayı düşünmeniz gerekecektir.

Ancak bazı yerel bankaların, belirli şartların sağlanması halinde daimi ikamet izni olmayan yabancılara konut kredisi sağlayacağı görülüyor.

6. “Gayrimenkul Tapusu”nun Alınması

Gayrimenkul satın aldığınızda yaklaşık bir hafta içinde “gayrimenkul tapusu” düzenlenecektir.
İşlemlerin daha sorunsuz ilerlemesi için, bu belgenin ikamet ettiğiniz ülkeye postalanmasını mı yoksa bir emlak yönetim şirketinin bunu sizin adınıza halletmesini mi istediğinize önceden karar vermeniz iyi bir fikirdir.

7. Bir vergi temsilcisi atayın

Gayrimenkul satın aldıktan sonra vergi dairesinden “Emlak Edinme Vergisi” ve “Emlak Sabit Vergisi”ne ait vergi faturaları alacak ve faturalarda belirtilen vergileri ödemeniz gerekecektir. Ayrıca yatırım amaçlı gayrimenkul satın alıyorsanız her yıl vergi beyannamesi vermeniz gerekiyor.

Yurt dışından bu tür işlemlerin yapılması zor olduğundan, Japonya’da sizin adınıza vergi işlemlerini yürütecek bir “vergi temsilcisi” atamanız önemlidir. Eğer Japonya’da yardım isteyebileceğiniz kimse yoksa, mülkü yöneten emlak yönetim şirketine danışmanız iyi bir fikir olabilir.

Japonya’da “varlık yönetim şirketi” kuran yabancıların sayısı hızla artıyor!

Yurt dışında ikamet eden veya yabancı uyruklu bir kişiyseniz ve Japonya’da gayrimenkul satın almak istiyorsanız, bir “varlık yönetim şirketi” kurmanız tavsiye edilir. Şirketleşmenin sağladığı önemli vergi avantajları, son yıllarda giderek daha popüler hale gelen bir gayrimenkul yönetim yöntemi olmasını sağlamıştır.

Varlık yönetim şirketi nedir?

Varlık yönetim şirketi, iş amacı varlık yönetimi olan bir şirkettir. Şirketi kendiniz kurup kendiniz yönettiğiniz için buna “özel şirket” de denir.

Varlık yönetim şirketleri çoğunlukla varlık sahibi olan kişiler tarafından vergi tasarrufu amacıyla kurulsa da son yıllarda gayrimenkule yatırım yapmak amacıyla yeni varlık yönetim şirketleri kuran kişilerin sayısında artış görülmektedir.

Varlık yönetim şirketi kurmanın faydaları

Varlık yönetim şirketi kurmanın başlıca faydaları şunlardır:

[Fayda 1] Çok çeşitli masraflar talep edilebilir

Bir gayrimenkul kiralama işletmesi kurmak için bir varlık yönetim şirketi kurmayı düşünürseniz, en büyük cazibesi gelir elde etmek için katlanılan tüm maliyetleri gider olarak kaydedebilmeniz olacaktır. Bir birey tarafından yönetildiğinden çok daha geniş bir gider yelpazesi gider olarak kaydedilebilir. Örneğin, kurumsal cep telefonu ücretleri, araç bakım maliyetleri, şirket konut yardımları, toplantılar için yemek masrafları, yöneticiler için hayat sigortası primleri ve iş gezileri için günlük ödenekler (seyahat masrafı düzenlemeleri geçerlidir) gibi doğrudan olmayan giderler de gider olarak kaydedilebilir.

Ayrıca, şirketin kendi kendine ödediği yönetici ücretleri ve emeklilik hakları da gider olarak değerlendirilebildiğinden, şirketin kârı azalabilir ve kurumlar vergisinin düşmesine yol açabilir. Ayrıca, yönetici tazminatları ve emeklilik hakları, çalışma geliri kesintisine ve emeklilik geliri kesintisine tabi olduğundan, gelir vergisi miktarının azaltılması da mümkündür.

[Fayda 2] Sosyal sigortaya katılma imkânı

Gayrimenkulleri bir şirket gibi yönetmek için bir varlık yönetim şirketi kurmanın faydalarından biri, devletin sosyal sigortasına (sağlık sigortası ve çalışan emeklilik sigortası) kaydolabilmenizdir. Eğer gelecekte Japonya’ya taşınmayı planlıyorsanız, bu cazip noktalara dikkat etmenizde fayda var.

[Fayda 3] Yaşamınız boyunca varlıklarınızı bağışlayabilirsiniz

Gayrimenkulü bizzat yönettiğinizde, varlıklardan elde ettiğiniz gelir sizin olur. Öte yandan, bir şirket gayrimenkul yönetiyorsa ve bundan gelir elde ediyorsa, bu gelirden eşine, çocuklarına ve torunlarına maaş ödeyerek yaşam süresi boyunca bir bağışta bulunmuş gibi etki yaratabilir.

[Fayda 4] Miras işlemleri daha sorunsuz bir şekilde gerçekleştirilebilir

Gayrimenkul yönetimi için varlık yönetim şirketi kurmanın bir diğer önemli faydası da miras işlemlerinin daha sorunsuz yürütülebilmesidir. Gayrimenkulü ortak bir hak olarak miras almak yerine, hayattayken bir şirkete satıp nakit veya şirket hissesi şeklinde finansal varlıklara dönüştürmeniz durumunda, mülkü bölüp devretmeniz daha kolay olur.

Bir varlık yönetim şirketi kurarken “sanal ofis” kullanmanın faydaları

Yurt dışında yaşayanlar veya yabancı uyruklu olanlar için varlık yönetim şirketi kurarken “sanal ofis” kullanmak kolaylık sağlıyor. Sanal ofis, herhangi bir fiziksel alana sahip olmayan sanal ofistir ve ofis için bir mülk kiralamaktan çok daha ucuzdur.

Kullanılabilir özellikler işletim şirketine göre değiştiğinden, seçim yapmadan önce birden fazla hizmeti dikkatlice karşılaştırmanız ve değerlendirmeniz önerilir. Bazı hizmetler şirket kurulumunda da destek sunarak, süreci kendiniz yapmanıza göre çok daha sorunsuz ve güvenli bir şekilde tamamlamanızı sağlar.