Aufgrund der jüngsten Schwächung des Yen ist die Zahl der Immobilienkäufe in Japan durch im Ausland lebende Personen oder Personen mit ausländischer Staatsangehörigkeit gestiegen.

Die Gründe für den Immobilienerwerb sind vielfältig, beispielsweise als Investition oder zur Eigennutzung. Manche Menschen haben jedoch auch Fragen oder Bedenken, wie etwa: „Ich weiß nicht, wie man eine Immobilie erwirbt“ oder „Gibt es komplizierte Verfahren?“

Aus diesem Grund haben wir dieses Mal ausführliche Informationen zu den Verfahren, Kosten und zu den zu beachtenden Punkten für Personen mit Wohnsitz im Ausland oder ausländischer Staatsangehörigkeit beim Erwerb einer Immobilie in Japan zusammengestellt. Bitte prüfen Sie dies im Voraus und klären Sie alle Zweifel oder Bedenken, bevor Sie fortfahren.

Können im Ausland lebende Personen oder Ausländer in Japan Immobilien erwerben?

Es gibt keine gesetzlichen Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien in Japan.

Darüber hinaus gibt es keine Beschränkungen hinsichtlich des Grundbesitzes, sodass auch im Ausland lebende Personen oder Personen mit ausländischer Staatsangehörigkeit Immobilien in Japan erwerben können.

Darüber hinaus können Sie die von Ihnen erworbenen Immobilien frei kaufen und verkaufen, bzw. vererben oder verschenken.

Beachten Sie jedoch, dass beim Kauf einer Immobilie in Japan Steuern wie die „Erwerbssteuer“ und die „feste Grundsteuer“ anfallen.

7 Dinge, die Sie über den Immobilienkauf in Japan wissen sollten

Wenn im Ausland lebende Personen oder Personen mit ausländischer Staatsangehörigkeit Immobilien in Japan erwerben, gelten andere Verfahren und Kosten als beim Immobilienerwerb durch Japaner. Wir haben hier sieben Punkte herausgesucht, die Sie besonders prüfen sollten.

1. Über japanische Immobilientransaktionen und Immobilieninformationen

Beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Japan fungiert ein Immobilienunternehmen als Vermittler, um etwaige Probleme bei der Transaktion zu vermeiden.

Sie können online nach Immobilieninformationen suchen, seien Sie jedoch vorsichtig, da die meisten Informationen auf Japanisch angezeigt werden.

Einige Websites können Informationen für Personen im Ausland sogar auf Englisch oder Chinesisch anzeigen. Wenn Sie also Ihres Japanisch nicht sicher sind, ist es möglicherweise eine gute Idee, diese Tools zum Sammeln von Informationen zu verwenden.

Darüber hinaus sind für im Ausland lebende Ausländer zum Erwerb von Immobilien in Japan andere Dokumente und Überweisungsmethoden erforderlich als für Japaner. Daher ist es eine gute Idee, ein Immobilienunternehmen zu finden, das über reichlich Erfahrung mit Immobilientransaktionen mit Ausländern verfügt.

2.Verfahren zum Kauf von Immobilien

Für Personen mit Wohnsitz im Ausland oder ausländischer Staatsangehörigkeit zum Erwerb von Immobilien in Japan läuft der Prozess wie folgt ab:

1. Immobiliensuche
Finden Sie die Immobilie, die Ihren Bedürfnissen entspricht.

2. Besichtigen Sie die Immobilie und reichen Sie einen „Kaufnachweis“ ein.
Wenn Sie eine Immobilie finden, die Ihnen gefällt, versuchen Sie, sie vorher zu besichtigen und alle Details zu prüfen.
Sobald Sie sich für den Kauf entschieden haben, werden Sie aufgefordert, einen „Kaufnachweis“ vorzulegen.

③Bestätigen Sie die Zahlungsmethode
Die Zahlungsart besprechen und vereinbaren wir gemeinsam. Wenn Sie einen Wohnungsbaukredit beantragen, werden Sie mit dem Kreditantragsverfahren fortgeführt.

④Erhalten Sie eine Erklärung zu wichtigen Angelegenheiten
Sie erhalten eine Erläuterung wichtiger Punkte, die einen Überblick über die Immobilie, die Rechte und Ansprüche sowie die Bedingungen im Falle einer Kündigung des Kaufvertrags umfasst.

⑤ Wenn keine Einwände gegen den Inhalt des „Dokuments mit wichtigen Informationen“ bestehen, können Sie den „Kaufvertrag“ abschließen. Zu diesem Zeitpunkt ist es üblich, eine Anzahlung in Höhe von etwa 10 bis 20 % des Immobilienkaufpreises zu leisten.

⑥Zahlung und Registrierung
Die Zahlung für den Immobilienkauf wird beglichen und die Immobilie wird registriert (der Vorgang, bei dem in behördlichen Dokumenten festgehalten wird, dass das Eigentum an der Immobilie auf Sie übertragen wurde).

⑦ Meldung an das Finanzministerium (für Ausländer)
Melden Sie den Immobilienkauf innerhalb von 20 Tagen nach Erwerb der Immobilie dem Finanzministerium.

3. Kosten beim Immobilienkauf

Wenn Sie im Ausland wohnen oder eine ausländische Staatsangehörigkeit besitzen und in Japan Immobilien erwerben möchten, müssen Sie die folgenden Kosten bezahlen.

4. Dokumente, die beim Immobilienkauf vorbereitet werden müssen

Die für den Kauf einer Immobilie in Japan erforderlichen Dokumente sind:

・Unterschrift des Zertifikats
・Lichtbildausweis
・Beglaubigte Kopie der Firmenregistrierung (bei einer Kapitalgesellschaft)

Die erforderlichen Dokumente können je nach der Immobilie, die Sie kaufen möchten, und Ihrer Nationalität unterschiedlich sein. Bitte erkundigen Sie sich daher bei der Verwaltungsgesellschaft der Immobilie, die Sie kaufen möchten, nach Einzelheiten.

5. Über Wohnungsbaudarlehen

Beim Kauf einer Immobilie ist es üblich, einen Eigenheimkredit aufzunehmen. Wenn Sie jedoch keinen ständigen Wohnsitz in Japan haben, wird es schwierig sein, einen Kredit von einem japanischen Finanzinstitut zu erhalten. Sie müssen die Nutzung von Finanzinstituten aus Ihrem Heimatland mit Niederlassungen in Japan oder von ausländischen Nichtbanken in Erwägung ziehen.

Allerdings scheinen einige inländische Banken unter bestimmten Bedingungen auch Ausländern ohne ständigen Wohnsitz Wohnungsbaudarlehen zu gewähren.

6. Erhalt der „Immobilientitelurkunde“

Sobald Sie eine Immobilie erworben haben, wird Ihnen innerhalb von etwa einer Woche der „Grundstückstitel“ ausgestellt.
Für einen reibungsloseren Ablauf empfiehlt es sich, bereits im Vorfeld zu entscheiden, ob Sie dieses Dokument per Post in Ihr Wohnsitzland geschickt bekommen oder ob eine Hausverwaltung dies für Sie erledigen soll.

7. Beauftragen Sie einen Steuerberater

Nach dem Erwerb einer Immobilie erhalten Sie vom Finanzamt Steuerrechnungen über die „Grunderwerbsteuer“ und die „feste Grundsteuer“ und müssen die auf den Rechnungen aufgeführten Steuern bezahlen. Darüber hinaus müssen Sie beim Kauf einer Immobilie zu Anlagezwecken jedes Jahr eine Steuererklärung abgeben.

Da es schwierig ist, solche Verfahren vom Ausland aus durchzuführen, ist es wichtig, einen „Steuerberater“ zu ernennen, der die Steuerverfahren in Japan in Ihrem Namen abwickelt. Wenn Sie in Japan niemanden haben, den Sie um Hilfe bitten können, ist es möglicherweise eine gute Idee, sich an die Hausverwaltungsgesellschaft zu wenden, die die Immobilie verwaltet.

Die Zahl der im Ausland ansässigen Personen, die in Japan „Vermögensverwaltungsgesellschaften“ gründen, steigt rapide an!

Wenn Sie im Ausland wohnen oder eine ausländische Staatsangehörigkeit besitzen und in Japan Immobilien erwerben möchten, empfiehlt es sich, eine „Vermögensverwaltungsgesellschaft“ zu gründen. Die Gründung einer Kapitalgesellschaft bietet erhebliche Steuervorteile und ist deshalb in den letzten Jahren zu einer immer beliebteren Methode der Immobilienverwaltung geworden.

Was ist eine Vermögensverwaltungsgesellschaft?

Eine Vermögensverwaltungsgesellschaft ist eine Kapitalgesellschaft, deren Geschäftszweck die Vermögensverwaltung ist. Da Sie das Unternehmen selbst gründen und selbst leiten, spricht man auch von einer „Privatgesellschaft“.

In vielen Fällen werden Vermögensverwaltungsgesellschaften von Personen gegründet, die bereits über Vermögen verfügen, um Steuern zu sparen. In den letzten Jahren ist jedoch die Zahl der Personen gestiegen, die neue Vermögensverwaltungsgesellschaften mit dem Ziel gründen, in Immobilien zu investieren.

Vorteile der Gründung einer Vermögensverwaltungsgesellschaft

Die Hauptvorteile der Gründung einer Vermögensverwaltungsgesellschaft sind folgende:

[Vorteil 1] Eine breite Palette von Ausgaben kann geltend gemacht werden

Wenn Sie eine Vermögensverwaltungsgesellschaft gründen würden, um ein Immobilienvermietungsgeschäft zu betreiben, wäre ein großer Vorteil, dass Sie alle Kosten, die bei der Erzielung von Einnahmen anfallen, als Aufwand geltend machen könnten. Ein weitaus breiteres Spektrum an Ausgaben kann als Aufwand verbucht werden, als wenn eine Einzelperson sie verwaltet. Beispielsweise können auch indirekte Ausgaben wie die Gebühren für Firmenhandys, Fahrzeugwartungskosten, Zuschüsse für Firmenwohnungen, Verpflegungskosten für Meetings, Lebensversicherungsprämien für Geschäftsführer und Tagesgelder für Geschäftsreisen (es gelten die Reisekostenbestimmungen) als Aufwand verbucht werden.

Darüber hinaus können auch Vorstandsvergütungen und Altersversorgungsleistungen, die ein Unternehmen an sich selbst zahlt, als Ausgaben behandelt werden, was den Unternehmensgewinn mindert und zu einer Reduzierung der Körperschaftssteuer führt. Da zudem die Vergütung und die Altersversorgung von Führungskräften dem Abzug von Arbeitseinkommen und Altersversorgungsbezügen unterliegen, ist es auch möglich, die Höhe der Einkommensteuer zu senken.

[Vorteil 2] Möglichkeit zum Beitritt zur Sozialversicherung

Einer der Vorteile der Gründung einer Vermögensverwaltungsgesellschaft zur Verwaltung von Immobilien als Kapitalgesellschaft besteht darin, dass Sie sich sozialversichern können (Kranken- und Arbeitnehmerrentenversicherung). Wenn Sie planen, in Zukunft nach Japan zu ziehen, sollten Sie sich dieser attraktiven Punkte bewusst sein.

[Vorteil 3] Sie können Vermögenswerte zu Lebzeiten verschenken

Bei der persönlichen Verwaltung von Immobilien gehören Ihnen die Erträge aus dem Vermögen. Wenn eine Kapitalgesellschaft hingegen Immobilien verwaltet und daraus Einkünfte erzielt, kann sie den Effekt einer Schenkung zu Lebzeiten erzielen, indem sie aus diesen Einkünften Gehälter an Ehepartner, Kinder und Enkel zahlt.

[Vorteil 4] Erbschaftsverfahren können reibungsloser durchgeführt werden

Ein weiterer großer Vorteil der Gründung einer Vermögensverwaltungsgesellschaft zur Verwaltung von Immobilien besteht darin, dass Erbschaftsabwicklungen reibungsloser abgewickelt werden können. Anstatt Immobilien als gemeinschaftliches Eigentum zu erben, ist die Aufteilung und Weitergabe des Eigentums einfacher, wenn Sie es noch zu Lebzeiten an eine Kapitalgesellschaft verkaufen und in Finanzvermögen in Form von Bargeld oder Unternehmensanteilen umwandeln.

Vorteile der Nutzung eines „virtuellen Büros“ bei der Gründung einer Vermögensverwaltungsgesellschaft

Für Personen, die im Ausland leben oder eine ausländische Staatsangehörigkeit besitzen, ist die Nutzung eines „virtuellen Büros“ bei der Gründung einer Vermögensverwaltungsgesellschaft praktisch. Ein virtuelles Büro ist ein virtuelles Büro, das über keine physischen Räumlichkeiten verfügt und viel günstiger ist als die Anmietung einer Büroimmobilie.

Da die verfügbaren Funktionen je nach Betreibergesellschaft variieren, ist es ratsam, vor der Auswahl mehrere Dienste sorgfältig zu vergleichen und abzuwägen. Einige Dienste bieten sogar Unterstützung bei der Unternehmensgründung an, sodass Sie den Prozess reibungsloser und sicherer durchlaufen können, als wenn Sie ihn alleine durchführen würden.