최근 엔화 저렴함을 배경으로 해외에 거주하는 분, 외국 국민이 일본의 부동산을 구입하는 경우가 늘어나고 있습니다.

투자나 자기사용 등 목적은 다양합니다만, 그중에는 「어떻게 구입하면 좋을지 모르겠다」 「복잡한 절차는 있다?」라고 하는 의문이나 불안을 가지고 계신 분도 있는 것은 아닐까요.

그래서 이번에는 해외에 거주하는 분·외국적이 일본의 부동산을 구입하는 순서나 비용, 주의점을 자세히 정리했습니다. 사전에 체크하고 의문이나 불안을 클리어한 후에 수속을 진행해 갑시다.

해외에 거주하시는 분, 외국 국적 분들도 일본의 부동산을 구입할 수 있습니까?

일본에는 일본의 부동산 구입에 관한 법적 규제가 없습니다.

게다가 토지의 소유권에도 제한은 없기 때문에 해외에 거주하는 분, 외국 국적 분들도 일본의 부동산을 구입할 수 있습니다.

또한 구입한 부동산을 자유롭게 매매하거나 상속·증여하는 것도 가능합니다.

다만, 일본의 부동산을 구입하면 「취득세」나 「고정자산세」등의 세금이 과세된다는 점에 주의합시다.

일본의 부동산 구입을 향해 알고 싶은 7가지

해외에 거주하는 분, 외국 국적이 일본의 부동산을 구입하는 경우, 일본인이 부동산을 구입하는 경우와는 수속 내용이나 비용 등이 다릅니다. 여기에서는 특히 체크해 두고 싶은 포인트를 7개 픽업했습니다.

1. 일본의 부동산 거래와 부동산 정보에 대해

일본에서의 부동산 매매시에는 거래의 트러블을 방지하기 위해 「부동산 회사」가 중개에 들어갑니다.

부동산 정보는 인터넷에서 검색 할 수 있지만 대부분의 경우 일본어로 표시되므로주의가 필요합니다.

그 중에는 해외의 방향에 「영어」나 「중국어」로 표시가 가능한 사이트도 있으므로, 일본어에 불안이 있는 분은 그러한 툴을 활용하면서 정보 수집을 실시하면 좋을 것입니다.

또한 해외 거주 외국인의 경우 일본에서의 부동산 구입에 필요한 서류나 송금 방법 등이 일본인과는 다릅니다. 따라서 외국인의 부동산 거래 경험이 풍부한 부동산 회사를 찾을 수 있다면 안심입니다.

2. 부동산 구입 절차의 흐름

해외에 거주하는 분・외국적이 일본의 부동산을 구입하는 흐름은 다음과 같습니다.

①부동산 찾기
자신의 목적에 맞는 부동산을 찾습니다.

②물건의 하견을 하고 「매입증명서」를 제출한다
마음에 드는 물건은 가능한 한 시사를 실시해, 세세한 점을 확인합시다.
구입을 결정하면 「매입 증명서」를 제출합니다.

③지불 방법의 확인을 한다
대금의 지불 방법을 상담・결정합니다. 모기지 대출을 이용하는 경우에는 대출 신청 절차로 진행합니다.

④ 중요사항의 설명을 받는다
물건의 개요나 권리 관계, 매매 계약 해제의 경우의 규약등이 기재된 「중요 사항 설명서」의 설명을 받습니다.

⑤「매매계약서」를 체결하는
「중요사항설명서」의 내용에 문제가 없으면 계약을 맺습니다. 이 때, 물건 구입 가격의 10~20% 정도의 수부금을 지불하는 케이스가 일반적입니다.

⑥결제·등기를 한다
부동산 구입의 자금을 결제하고 등기(부동산의 소유가 자신에게 이전한 것을 국가의 서류에 기록하는 작업)를 실시합니다.

⑦ 재무대신에게 보고한다(외국적의 경우)
부동산 취득 후의 20일 이내에, 재무성에 부동산 구입의 취지를 보고합니다.

3. 부동산 구매 시 발생하는 비용

해외에 거주하는 분, 외국 국적이 일본의 부동산을 구입하는 경우 다음과 같은 비용이 듭니다.

4. 부동산 구입시에 준비하는 서류

일본의 부동산을 구입할 때 필요한 서류는 다음과 같습니다.

・사인 증명서
・사진 첨부 신분 증명서
・등기부 등본(법인의 경우)

희망하는 부동산이나 국적에 따라 필요한 서류가 다를 수 있으므로 자세한 내용은 구입하는 부동산 관리 회사에 확인하십시오.

5. 모기지에 대해

부동산 구입시에는 ‘모기지’를 이용하는 경우가 많지만 일본에서 영주권을 소유하지 않은 경우에는 일본 금융기관에서 대출을 짜는 것이 어려워집니다. 일본에 지점이 있는 모국의 금융기관이나 외자계 논뱅크 등의 이용을 검토할 필요가 있을 것입니다.

다만, 국내은행의 모기지 중 일부 조건을 충족하는 경우 영주권을 갖지 않는 외국인 모기지에서도 대출 가능하다고 하는 곳도 있는 것 같습니다.

6.「부동산 권리서」의 수취에 대해서

부동산을 취득하면 1주일 정도에 ‘부동산 권리서’가 발행됩니다.
이 서류를 거주국에 우송받을 것인지, 부동산관리회사에 관리받을 것인지를 사전에 결정해 두면 원활합니다.

7. 납세관리인을 결정한다

부동산 구입 후에는 「부동산 취득세」나 「고정 자산세」등의 세금의 납부서가 세무서로부터 송부되어, 납부서에 기재된 세금을 납부할 필요가 있습니다. 또한 투자용으로 부동산을 구입한 경우 매년 ‘확정신고’를 해야 합니다.

그러한 절차를 해외에서 실시하는 것은 어렵기 때문에, 일본에서 납세의 절차를 대행해 주는 「납세 관리인」을 결정하는 것이 중요합니다. 만약 부탁할 사람이 일본에 없는 경우에는 그 부동산을 관리하고 있는 부동산관리회사 등에 상담하면 좋다.

일본에 「자산 관리 회사」를 설립하는 해외 거주자가 급증 중!

해외에 거주하는 분, 외국 국적이 일본 부동산을 구입할 때는 꼭 「자산 관리회사」를 설립하면 좋을 것입니다. 법인화함으로써 「세제상의 이점」이 크므로 최근 인기가 높은 부동산 관리 방법입니다.

원래 자산 관리 회사란

자산 관리 회사는 자산 관리를 사업 목적으로 한 법인입니다. 자신을 위해 회사를 마련하고 스스로 관리하기 위해 “개인 회사”라고도합니다.

자산을 이미 가지고 있는 분이 절세를 위해 설립하는 경우가 많습니다만, 최근에는 부동산 투자를 하기 위해 신설 자산관리회사를 설립하는 사례도 늘어나고 있습니다.

자산 관리 회사를 설립하는 이점

자산 관리 회사를 설립하는 주요 이점은 다음과 같습니다.

【메리트 그 1】경비화할 수 있는 범위가 넓다

만약 자산관리회사를 설립하여 부동산 임대업무를 하는 경우, 수익을 창출하는데 사용한 모든 비용을 경비화할 수 있는 점이 큰 매력입니다. 개인으로 관리보다 훨씬 넓은 범위에서 경비화 가능하며, 예를 들어 법인 명의의 휴대비와 차량 유지비, 사택 보조, 회의의 식사비, 임원의 생명보험료, 출장시의 일당(요.여비규정) 등 직접적이지 않은 비용도 경비로 계상할 수 있습니다.

게다가 회사가 자신에게 지불하는 임원 보수나 퇴직금도 경비로 처리할 수 있기 때문에 회사의 이익이 감소하여 법인세의 경감으로 이어집니다. 또한 임원 보수나 퇴직금은 급여소득공제나 퇴직소득공제의 대상이 되므로 소득세의 금액도 억제할 수 있습니다.

【이점 2】 사회 보험에 가입 가능

자산관리회사를 설립하여 법인으로 부동산을 관리하는 경우 정부의 사회보험(건강보험과 후생연금보험)에 가입할 수 있는 것도 장점 중 하나입니다. 만약 향후 일본에 이주할 예정이 있는 분은, 그러한 매력이 있는 점에 대해서도 파악해 두면 좋을 것입니다.

【이점 3】 자산의 생전 증여가 가능

개인으로 부동산을 관리하는 경우, 자산으로부터 받는 수입은 본인의 자산이 됩니다. 한편 법인에서 부동산을 관리하고 수입을 받는 경우에는 그 수입에서 배우자나 자녀, 손자에게 급여를 지급함으로써 생전증여의 효과를 얻을 수 있습니다.

【메리트 그 4】상속 수속을 보다 부드럽게 실시할 수 있다

상속 절차를 보다 원활하게 할 수 있는 것도 자산관리회사를 설립하여 부동산관리를 하는 큰 이점입니다. 상속을 향해 부동산을 공유지분 등으로 승계하는 것 보다도, 생전에 법인에 매각하여 현금이나 법인주식으로서 금융자산화해 두는 편이 원활하게 분할 승계할 수 있습니다.

자산 관리 회사 설립시 ‘가상 사무소’를 이용하는 이점

해외에 거주하시는 분, 외국 국적이 자산관리회사를 설립할 때는 「버추얼 오피스」의 이용이 편리합니다. 가상 오피스는 ‘공간이 없는 가상의 오피스’를 말하며, 사무실용으로 임대 부동산을 빌리는 것보다 비용을 크게 줄일 수 있습니다.

운영회사에 따라 이용 가능한 기능이 다르기 때문에, 복수의 서비스를 신중하게 비교·검토한 후에 선정하면 좋을 것입니다. 그 중에는 회사 설립시의 서포트를 제공하고 있는 서비스도 있어, 스스로 하는 것보다 안심하고 부드럽게 수속을 진행할 수 있습니다.